Uno de los principales objetivos del estudio de títulos es detectar problemas jurídicos que pueden impedir o poner en riesgo una compraventa.
En la mayoría de los casos, estos errores no son visibles para el comprador ni para el corredor de propiedades, y solo aparecen cuando se realiza una revisión legal completa.
Detectar estos problemas antes de firmar una promesa o una escritura permite evitar pérdidas económicas, retrasos y conflictos judiciales.
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Prohibiciones vigentes que impiden vender
Uno de los errores más frecuentes corresponde a la existencia de prohibiciones de enajenar que siguen vigentes.
Estas prohibiciones pueden provenir de juicios, medidas precautorias, interdicciones o cláusulas contractuales.
Mientras una prohibición se encuentre inscrita, la propiedad no puede ser vendida válidamente.
Hipotecas que nunca fueron alzadas
Es muy común encontrar hipotecas antiguas que, aunque ya fueron pagadas, nunca fueron formalmente alzadas en el Conservador de Bienes Raíces.
Desde el punto de vista jurídico, mientras la hipoteca siga inscrita, la propiedad continúa gravada.
Este error puede impedir la inscripción de una nueva compraventa o de un nuevo crédito hipotecario.
Errores en deslindes y superficie
Otro problema habitual es la existencia de errores en los deslindes o en la superficie del inmueble.
Estos errores pueden provenir de inscripciones antiguas, subdivisiones mal ejecutadas o planos incorrectos.
Las diferencias de cabida y los deslindes mal descritos generan observaciones registrales y conflictos con vecinos.
Inscripciones mal redactadas o incompletas
Un estudio de títulos permite detectar inscripciones con errores de forma, datos incompletos o referencias incorrectas.
Errores en el nombre del propietario, en el rol de avalúo, en la comuna o en la individualización del inmueble pueden provocar el rechazo de futuras inscripciones.
Cadena de dominio interrumpida
En algunos casos, se detecta que no existe continuidad entre una inscripción y otra.
Esto ocurre cuando falta una transferencia intermedia, cuando se omitió una inscripción o cuando se utilizó un título inadecuado.
La cadena de dominio interrumpida genera una situación de alto riesgo jurídico.
Problemas derivados de herencias mal tramitadas
Las propiedades provenientes de herencias suelen presentar errores relevantes.
Entre los más comunes se encuentran posesiones efectivas mal otorgadas, herederos omitidos, inscripciones especiales de herencia incompletas o adjudicaciones mal inscritas.
Estos errores pueden dar lugar a futuras acciones judiciales de nulidad o reivindicación.
Falta de revisión de reglamentos de copropiedad
En la compra de departamentos, es frecuente que no se revise adecuadamente el reglamento de copropiedad.
Esto puede ocultar restricciones de uso, limitaciones para arriendos, prohibiciones internas o cargas económicas relevantes.
Un estudio de títulos serio incluye siempre la revisión de este documento.
Servidumbres no informadas o mal individualizadas
También es habitual encontrar servidumbres inscritas que no fueron informadas al comprador.
En otros casos, las servidumbres se encuentran mal descritas o afectan sectores distintos a los indicados en los títulos.
Esto puede limitar significativamente el uso de la propiedad.
Existencia de juicios que afectan directamente el inmueble
Otro error frecuente es no detectar la existencia de juicios que inciden sobre la propiedad.
Entre ellos se encuentran juicios de partición, juicios de división, demandas de nulidad, acciones reivindicatorias o medidas precautorias.
Estos procesos pueden impedir la transferencia válida del dominio.
Errores frecuentes en comunas con alta actividad inmobiliaria
Estos problemas se presentan con mayor frecuencia en comunas con alto volumen de operaciones, como Providencia
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Las Condes
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Vitacura
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En estas comunas es habitual encontrar propiedades con múltiples transferencias, operaciones sucesivas de financiamiento y antecedentes registrales extensos.
Errores frecuentes en comunas con propiedades antiguas
También es común detectar este tipo de errores en comunas con alta presencia de propiedades antiguas y heredadas, como Ñuñoa
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y La Reina
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En estos sectores, la historia jurídica de los inmuebles suele ser más extensa y compleja.
Errores habituales en edificios y departamentos
En zonas de alta densidad, como Santiago Centro
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es frecuente encontrar problemas vinculados a reglamentos de copropiedad, individualización de unidades y derechos sobre bienes comunes.
Nuestro servicio profesional de estudio de títulos
Nuestro servicio de estudio de títulos se orienta a identificar y explicar de forma clara cada uno de estos errores.
No solo informamos la existencia del problema.
Entregamos un análisis jurídico que permite evaluar su impacto y definir la mejor forma de solucionarlo.
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Detectar los errores antes de firmar es la principal herramienta para proteger tu inversión inmobiliaria.
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