Cuando una propiedad proviene de una herencia, el riesgo jurídico es significativamente mayor que en una compraventa tradicional.
Esto ocurre porque el dominio no nace directamente desde una compraventa, sino desde un procedimiento sucesorio que debe cumplir una serie de requisitos legales y registrales.
Por esta razón, realizar un estudio de títulos en propiedades heredadas no es una recomendación, sino una necesidad jurídica básica antes de vender, comprar o prometer una propiedad.
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Particularidades legales de las propiedades heredadas
Las propiedades heredadas no se adquieren de forma automática.
Para que una persona pueda disponer legalmente de un inmueble heredado, es necesario que exista una posesión efectiva válida y que esta haya sido correctamente inscrita en el Conservador de Bienes Raíces.
Además, deben haberse practicado las inscripciones especiales de herencia y, cuando corresponde, las inscripciones de adjudicación.
Un estudio de títulos permite verificar que todo este proceso se haya realizado correctamente.
Riesgos más comunes en la venta de propiedades heredadas
Uno de los errores más frecuentes es asumir que basta con tener la posesión efectiva.
En la práctica, es habitual encontrar herencias con problemas como herederos omitidos, inscripciones incompletas, adjudicaciones mal practicadas o diferencias entre lo que señala la posesión efectiva y lo que aparece inscrito en el Conservador.
Estos errores pueden permitir que terceros impugnen la venta, soliciten la nulidad del contrato o inicien acciones judiciales para reivindicar derechos sobre el inmueble.
Revisión de la posesión efectiva y su inscripción
Dentro del estudio de títulos en propiedades heredadas, se revisa en primer lugar la resolución de posesión efectiva.
Se analiza que todos los herederos se encuentren correctamente individualizados y que no existan omisiones.
Además, se verifica que la posesión efectiva haya sido debidamente inscrita y que exista la correspondiente inscripción especial de herencia.
Sin esta inscripción, el dominio no se encuentra regularizado.
Revisión de adjudicaciones y particiones
Cuando la herencia ha sido objeto de partición o adjudicación, el estudio de títulos debe revisar las escrituras de adjudicación y las respectivas inscripciones.
Es muy frecuente que existan errores formales en estas escrituras o diferencias entre la adjudicación y lo finalmente inscrito.
También es habitual encontrar adjudicaciones que no fueron inscritas oportunamente.
Estas situaciones generan un alto riesgo para cualquier comprador.
Existencia de juicios de partición pendientes
Otro aspecto crítico es verificar si existen juicios de partición en curso o medidas precautorias que afecten la herencia.
En muchos casos, las propiedades se intentan vender mientras aún existen conflictos entre herederos.
El estudio de títulos permite detectar si el inmueble se encuentra afecto a un procedimiento judicial que impida su libre disposición.
Análisis de prohibiciones y gravámenes asociados a la herencia
Las propiedades heredadas también pueden encontrarse afectas a prohibiciones judiciales, embargos, hipotecas antiguas o gravámenes que fueron constituidos por el causante.
Un error muy común es pensar que estos gravámenes se extinguen con la muerte del propietario.
Desde el punto de vista jurídico, los gravámenes subsisten y deben ser analizados cuidadosamente.
Importancia del estudio de títulos antes de prometer una propiedad heredada
Uno de los mayores errores en operaciones con herencias es firmar promesas de compraventa sin haber realizado previamente el estudio de títulos.
Cuando posteriormente se detectan problemas en la posesión efectiva, en las inscripciones o en la cadena de dominio, la operación se vuelve extremadamente compleja.
En muchos casos, el comprador queda expuesto a largos procesos judiciales.
Propiedades heredadas en comunas con alta presencia de inmuebles antiguos
Este tipo de situaciones es especialmente frecuente en comunas con alto número de propiedades antiguas, como Ñuñoa
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y La Reina
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En estas comunas es habitual encontrar inmuebles que han pasado por varias generaciones sin una adecuada regularización registral.
Propiedades heredadas en comunas con alta rotación inmobiliaria
También es muy común detectar este tipo de problemas en sectores con alta rotación de propiedades, como Providencia
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Las Condes
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y Vitacura
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En estos sectores existen múltiples operaciones sobre inmuebles heredados que ingresan rápidamente al mercado sin una revisión legal previa adecuada.
Propiedades heredadas en edificios y departamentos
En zonas de alta densidad, como Santiago Centro
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también es frecuente encontrar departamentos provenientes de herencias, donde además se debe revisar el reglamento de copropiedad y la correcta individualización de la unidad.
Nuestro servicio de estudio de títulos en propiedades heredadas
Nuestro servicio de estudio de títulos en propiedades heredadas se enfoca en revisar de manera integral todos los antecedentes sucesorios, registrales y judiciales que afectan al inmueble.
No se trata únicamente de verificar la posesión efectiva.
Entregamos un análisis jurídico completo que permite identificar riesgos reales, explicar sus consecuencias y definir los pasos necesarios para regularizar la situación antes de vender o comprar.
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Realizar un estudio de títulos antes de vender o comprar una propiedad heredada es la única forma de asegurar que la operación se realice de manera válida, segura y sin conflictos futuros.
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